Örökölt egy ingatlant, amit eladna, de nem tudja mi a további teendő?
A következő cikkünkben segítünk rávilágítani arra, hogy milyen információkat kell tudnia, és milyen költségekkel kell számolnia egy örökölt ingatlan eladása során.
Mikor adható el az örökölt ingatlan?
Az ingatlan tulajdonjogával csak az a személy rendelkezhet, aki fel van tüntetve a tulajdoni lapon, tulajdonosként. Amennyiben ez az illető elhalálozik, az ingatlannak ideiglenesen nem lesz tulajdonosa, így eladni sem lehet mindaddig, amíg az örökös meg nem szerezte a tulajdonjogot.
Az ingatlan értékét és új tulajdoni viszonyait a hagyatéki eljárás során rendezik. Ekkor az illetékes önkormányzat az örökölt ingatlan jellemzői alapján meghatározza annak forgalmi értékét, kiállít egy úgynevezett adó és értékbizonyítványt.
Amennyiben az örökös felek közös megállapodásra jutnak a hagyatéki vagyont illetően, úgy egész gyorsan meg lehet szerezni a tulajdonjogot. Amennyiben nem tudnak megegyezni, úgy peres eljárásra kerülhet sor, ami egyrészt költséges lehet, másrészt évekig elhúzódhat, ezáltal hozzáférhetetlenné válhat az ingatlan.
Amennyiben a hagyatéki eljárás sikeresen végződött, a közjegyző kiadja a hagyatékátadó végzést, amellyel a Földhivatalban be lehet jegyeztetni az örökösök tulajdonjogát. Először még csak széljegyként tüntetik fel a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet, viszont már látható, hogy a tulajdonjog megszerzése folyamatban van. Ekkor pedig már szerződés is köthető az ingatlan eladására.
Költségek
Illeték
Magyarországon jelenleg nem kell illetéket fizetni örökölt ingatlan után abban az esetben, ha egyenes ági öröklésről van szó.
Az öröklési illetéket haláleset után bekövetkező vagyonszerzés során kell fizetni, amely 18%-ot jelent az örökösnek juttatott örökség tiszta értéke után.
Ha a hagyaték azonban lakástulajdon vagy a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl:.haszonélvezeti jog), akkor 9%.-os öröklési illetéket kell befizetni.
Azonban számos esetben nem kell öröklési illetéket fizetni, mint például
- az egyenes ági le- és felmenő rokonok
- házasságon kívül született vérszerinti gyermekek
- az örökhagyó testvérei
- az örökhagyó mostoha- és nevelt gyermeke: 20 millió forintos összeghatárig
- az egy örökösre jutó ingóörökség 300.000 forintos értékhatárig.
Az összes minősített esetet az 1990. évi XCIII. illetékekről szóló törvény tartalmazza.
Jövedelemadó fizetése
Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant ötnél kevesebb éve szerezte.
Amikor eladja a lakását, az eladási ár a bevétel, de ez nem egyenlő a jövedelemmel. A jövedelem a bevétel és a költségek közötti különbség.
Ha valakinek több a költsége egy lakás eladásával kapcsolatban, mint a bevétele, akkor nem származik jövedelme belőle, tehát adót sem kell értelemszerűen fizetnie utána.
Az örökölt, majd eladott lakóingatlan után 15%-os személyi jövedelemadó fizetendő be, amelyet a következőképp lehet kiszámolni:
Jövedelemadó alapja = vételár – elszámolható és igazolt költségek.
Pontosabban, a végső vételárból le kell vonni az igazolható és elszámolható költségeket. Ez lesz az adófizetési kötelezettség alapja.
Azt azonban fontos tudni, hogy minden költséget számlával, hiteles bizonylattal kell igazolni.
Igazolt költségek lehetnek:
- az ingatlannak a hagyatéki leltárban szereplő összege
- az eladással kapcsolatban kifizetett költségek (hirdetés, ingatlanközvetítői jutalék, tulajdoni lap igénylése stb.).
- a végrehajtott értéknövelő beruházások (pl. nyílászáró csere, fűtéskorszerűsítés) értéke.
A jövedelemadó azonban tovább csökkenhet attól függően, hogy az ingatlan megszerzéséhez képest mennyi idő telik el az eladásig:
0-1 év között: 100%-a a jövedelemnek
2.évben: 90%-a a jövedelemnek
3.évben: 60%-a a jövedelemnek
4.évben : 30%-a a jövedelemnek
5.évtől: 0%-a a jövedelemnek, tehát ekkor már jövedelemadó mentesen lehet eladni az ingatlant.
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámításához használja a NAV kalkulátorát!
https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/kalkulatorok/ing_kalk
Egyéb költségek
Számos nem várt költség is felmerülhet, miután megörökölt egy ingatlant. Ezek a következők lehetnek:
- ügyvédi költség
- közüzemi számlák rendezése
- esetlegesen bejegyzett terhek kiegyenlítése
- bejegyzett terhek törlése
- ingatlan kiürítése, bútorok elszállítása, takarítás stb.
Ha szeretné könnyebbé tenni ezt a nehéz helyzetet, segítünk, amiben csak tudunk. Forduljon hozzánk bizalommal!